在二手房交易过程中，遇到业主是精神病人或者其他无民事行为能力民事行为能力人的情况，一定要与其法定监护人签订合同，否则合同的法律效力难以保证。
一、精神病人是如何认定的精神病人是因为各种因素，导致的精神活动异常的人。也正是因为其精神活动异常，被法律归为“无民事行为能力人”，即精神病人在无监护人确认的情况下进行民事行为，其行为被认定无效。同样的，精神病人所签署的合同也是无效合同。分类第一类：不能辨认自己行为的精神病人——属于“无民事行为能力人”；第二类：不能“完全”辨认自己行为的精神病人（如间歇性精神病人）——属于“行为能力人”。
二、精神病人签合同有没有法律效力根据精神病人的划分，对于已认定为“无民事行为能力人”的精神病人，所签署的合同无效。而属于“民事行为能力人”的精神病人，所签署的合同需要其法定代理人追认。第一类：无民事行为能力的精神病人，签署合同【无效】；第二类：【】民事行为能力的精神病人，签署合同效力“待定”，要看其“法定代理人”是否认同，如果认同，合同有效。如果不认同，合同无效。
三、正确的签合同的方式是什么如果遇到业主是精神病人，或者是其他无民事行为能力人或民事行为能力人的情况，需要业主的法定代理人代为签署合同。法定代理人有以下情况：1．一种是未成年人，其父母就是法定代理人；2．另一种是针对精神有疾病的成年人，裁定一位近亲属来做其“法定监护人”在签署合同时，“法定监护人”就是其“法定代理人”。
四、如何指定法定代理人1．第一步：向提出申请由精神病人（也就是被确认人）的近亲属或利害关系人向其所在“基层人民”提出申请，宣告该精神病人（被确认人）是“无民事行为能力人”或“行为能力人”。2．第二步：居委会指定监护人人民宣告后，由精神病人的所在单位或者住所地的居民委员会、村民委员会指定该精神病人的近亲属作为监护人。3．第三步：人民裁决对担任监护人有争议的，由精神病人的所在单位或者住所地的居民委员会、村民委员会在近亲属中指定。对指定不服提起诉讼的，由人民裁决。
